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从征迁安置入手依法完善房屋征收体系
发布日期:2017-12-27 14:53:45 访问次数: 信息来源:天台县法制办


作为项目改造的关键环节,征迁安置一直是被征收人最为关注的一个方面,也是征迁过程中最易引发问题的部分。因此,如何妥善处理好征迁安置问题就成了政府部门亟待解决的问题之一,而被征收人能否按时顺利回迁,更是反映出政府在实施房屋征收项目中的科学决策和操作能力。目前,在征收安置实践中还存在着不少问题,这些问题不仅直接影响到征收区域回迁安置工作的推进,有的甚至产生了恶劣的影响,严重损害政府部门的权威和公信力。

一、 征迁安置工作问题

当前,征迁安置主要存在以下几个方面的问题:一是项目缺乏科学论证。由于地方政府对于城市改造急于求成且项目规模过大,再加上在实施征收前期调查摸底不细致、决策不民主,导致在征迁项目启动后出现诸多矛盾且征收进度缓慢等问题。二是征迁方案不明、运作不当。政府在实施房屋征收前,由于安置方案粗糙以及个别工作人员法律意识薄弱,在安置过程中经常出现补偿不公平、程序不合法、信息不公开、运作不规范等现象,而征收安置预案的不充分,也会导致在出现问题时没有很好的应对解决方法。三是补偿资金准备不足。因前期论证及摸底不清,对于资金测算不细,导致被征收人选择货币补偿后资金跟不上,不能及时兑现合同。这种情况也使得那些想签订安置合同的人不愿签订合同,造成项目被迫拆拆停停。四是安置用房选址偏差。政府在征收项目落地后,往往采取净地出让的方式将土地挂牌上市。摘牌后的开发企业在项目规划设计中,经常更多考虑的是自身利益,将不好的位置用于建设安置房,这会导致被征收人意见大,从而引发许多后期安置的矛盾。五是超期过渡费支出大。受大环境的影响,部分征收项目完成征收后,政府在实施“招拍挂”中,往往受挂牌条件影响,土地在“招拍挂”中出现流拍,使净地晒地时间过长,大大超出应安置期,增加超期安置费用支付,加大项目改造成本。

上述问题的出现,不仅直接影响征收项目的有效实施,也给被征收人工作生活带来诸多不便,影响被征收人对政府工作的信任和支持,甚至产生一些负面效应。

二、 抓好征迁工作切入口

在房屋征迁过程中,如何有效地保证征收补偿到位,保障被征收人如期安置,是保护被征收人合法权益的重要前提,也是整个征收项目顺利推进的关键。

(一)严格控制总量

政府在制定城市建设总体规划中,对旧城改造实施统筹安排,充分考虑到城市老住宅区、棚户区以及城中村等项目征收规模和总量控制,关注被征收人在外过渡期、过渡量,以及征收补偿资金储备额,做到征收总量与被征收人在外过渡相匹配,安置房建设进度与安置期相匹配,征收补偿资金储备与货币补偿支出相匹配,征收补偿安置费用与被征收人经济承受能力相适应,从而保持房屋征收与补偿的总体平衡。

(二)科学编制方案

房屋征收与补偿安置方案是整个征收工作最关键的环节,要做到方案科学,摸清底数是关键。地方政府在对房屋征收工作实施之前,要对项目进行细致认真的调查摸底,实施科学的论证及可行性研究。采取什么形式征收,如何进行补偿,安置在什么位置,户型如何设计等,都应该让群众了解,保障群众的知情权。征收与补偿方案一旦确定,原则上不再进行变更,否则,会使被征收人对方案产生疑虑,甚至怀疑方案的真实性,产生逆反或抵触情绪,不配合征迁工作。

(三)选址注重民意

征收与补偿方案实质上就是安置问题,征收安置房对于大部分被征收人来说可能就是一辈子的事,在哪建?建什么样的房?是群众最为关心的问题。因而,在房屋征收方案中,安置房建设选址极为重要。

选址安置一般有两种方案,一是在异地安置。异地安置要充分考虑到大多数被征收人的意愿,尊重他们“故土难离”的观念和工作生活实际,尽最大可能为他们减少工作障碍和生活成本,最大程度地提供生活便利。对于异地安置的,在征收政策上要考虑回迁安置区域之间的差异,利用经济杠杆调整好利益关系,从而达到双方都能接受的效果。二是确定好就地或就近安置位置。就地或就近确定安置房位置是目前政府在实施房屋征迁过程中的一大难题。在项目拆迁没有完成前,由于规划设计没有出来,具体位置要等到净地出让后,由开发企业根据项目房屋征收情况及规划容积率的要求确定安置房位置。在确定安置房位置时,有的开发企业往往考虑自己的利益,安置房建设位置及户型设计相对不是太好。要杜绝这些问题,就必须在项目挂牌时明确安置房位置等建设条件,最大程度地减少安置时的矛盾和纠纷。

(四)设计标准一致

由于诸多因素,在安置房设计标准上,无论是外观设计还是户型设计往往低于商品房设计标准,形成一个项目两种设计标准,有的甚至反差还很大,被征收人反响强烈,也在一定程度上挫伤了被征收人的积极性。所以,在安置房设计上要与商品房同设计、同风格、同标准,以真正体现公平公正原则。

(五)遵循先建原则

安置房建设是保证被征收人按时还原的前提,也是考证政府诚信的极为重要指标。对于征收项目来说,安置房必须放在重中之重的位置上优先建设。优先建设安置房能够使被征收人看到回迁安置的希望,对社会稳定起到一定的作用。因此,地方政府要对安置房建设实施监督管理,对于具有承担安置房建设任务的开发企业,从商品房预售环节上把关,没有完成安置房销售的不允许商品房预销售。

(六)规范征迁行为

城市房屋征迁工作,关键是要建立一整套完善的制度保障体系,而建立和完善保障体系的同时,还要建立和完善动态的政策实施保障机制,坚持依法征收,依法办事,推进法治对引领和规范征迁行为的主导性作用,确保做一个项目成一个项目,决不能做一个项目成一个“烂尾项目”。

三、 探索安置房代建新途径

县级人民政府作为房屋征收安置工作的责任主体,应把征收项目安置房建设工作放在重要位置来抓,统筹规划、合理布局,切实保证“拆建安”工作到位。由于县政府在实施房屋征收过程中情况不一,投资主体对安置房建设项目的谋划方式、资金筹措渠道等不尽相同,但无论怎样政府都应从实际出发,对安置房建设实行统筹安排,特别是对安置房委托代建的前期工作、总体规划、进度控制和交付条件等提出原则性要求。同时,还应依据不同项目的不同特点,在准确把控需代建的各种不同面积、不同户型安置房源总量的前提下,就安置房建设的工期控制、款项支付、质量要求、综合配套、交付形式、安置方式等,以书面形式向参与竞拍人明确交底约定,作为土地附条件挂牌出让的法律文书。摘牌方一经确立,安置责任主体应立即据此事先约定与投资方签订包含详细条款的委托代建合同,明确各方的权利义务。安置房必须先于商品房建设。

维护宪法法律的权威,依法维护群众的权益是做好房屋征收与补偿工作的保证。在法治框架内进行旧城改造,在制度约束下实施房屋征收,房屋征收工作才能得到群众的理解、支持和拥护,城市建设才能顺利推进。(天台县住房和城乡建设规划局供稿,天台县法制办选送)

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