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关于公开征求《台州市物业管理规定(草案征求意见稿)》意见的公告
日期:2018-09-25

  为了充分发扬民主,增加立法工作透明度和公众参与度,现将台州综合行政执法局提交市政府审查的《台州市物业管理规定(草案征求意见稿)》全文予以公布,征求社会各界意见。如有修改意见和建议,请于2018年10月25日前将书面意见反馈至台州市人民政府法制办公室立法处(台州市政府行政大楼626室)。
  联系电话:88511629,传真:88510397,电子邮箱:tzfzb88511629@126.com 。

       

                   附件:台州市物业管理规定(草案征求意见稿)

                                                                                           台州市人民政府法制办公室

                                                                                                    2018年9月25日

 

 

附件
                                                     台州市物业管理规定
                                                     (草案征求意见稿)
  第一条【立法目的和依据】  为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条【适用范围】  本规定适用于本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动。
  第三条【物业管理的定义】  本规定所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定,或者业主自行管理的方式对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  第四条【县(市、区)政府职责】  县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入社区建设和社区管理体系,建立物业管理综合协调机制,推进物业管理专业化、社会化、市场化,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
  第五条【职责分工】  市、县(市、区)物业管理行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
  市、县(市、区)发展改革、建设、规划、综合执法、公安、消防、民政、人防、市场监管、司法行政等行政主管部门按照各自职责,做好物业管理的相关工作。
  街道办事处、乡镇人民政府在依法履行属地管理职责,负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动及其他物业管理相关工作。
  街道办事处、乡镇人民政府应当公开投诉电话,受理业主或者非业主使用人对物业管理活动的投诉,并调解物业管理活动中发生的矛盾和争议。
  第六条【基层协助】  社区党组织、居民委员会指导、督促业主委员会和物业服务企业履行职责,协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
  鼓励社区党组织、居民委员会和业主委员会、物业服务企业建立议事协调机制,协调解决物业管理活动中发生的问题。
  鼓励在物业管理区域内成立党的组织,开展相关活动。
  第七条【行业协会】  物业服务行业协会应当制定行业自律管理制度,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,加强物业服务企业从业人员培训,定期发布物业服务市场信息,促进行业健康发展,并协助政府有关部门、街道办事处和乡镇人民政府调解处理物业管理纠纷。
  物业服务行业协会按照章程约定,对物业服务企业和物业服务从业人员给予警告、业内通报批评和公开谴责等处分的,应当报县(市、区)物业主管部门备案。
  第八条【管理规约等示范文本的编制】  市物业主管部门应当会同市级有关部门制定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等示范文本,供物业管理各方参照使用。
  第九条【信息平台和电子投票系统建设】  市物业主管部门负责建立物业管理信息平台和业主决策电子投票系统。
  法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,业主和业主委员会可以通过电子投票系统进行决策。
  物业管理信息平台、业主决策电子投票系统建设和维护经费列入市物业主管部门预算,不得向物业服务行业协会、物业服务企业、业主委员会等收取或者变相收取费用。
  第十条【物业管理区域划分】  物业管理区域由物业所在地县(市、区)物业主管部门会同建设部门、街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
  城乡规划管理部门应当邀请物业主管部门参与新建物业建设方案的评审,或者征求物业主管部门对物业管理区域划分的意见。
  物业项目的配套设施设备各自独立的,可以分别划分物业管理区域。
  第十一条【业主大会和业主委员会的成立】  物业管理区域具备下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会并选举产生业主委员会,居民委员会应当予以协助:
  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
  (二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
  分期开发的建设项目,首期开发区域具备业主大会成立条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会并选举产生业主委员会,负责已开发区域的物业管理。当后期开发区域房屋出售并交付使用后,街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主补选或者改选业主委员会。
  首次业主大会的筹备经费由建设单位承担,具体办法由市物业主管部门会同市建设部门制定。
  第十二条【业主大会和业主委员会工作经费】  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,并通过物业管理信息平台向业主披露,接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
  第十三条【业主委员会执行秘书】  鼓励业主委员会聘请执行秘书,协助业主委员会处理日常事务。
  业主委员会执行秘书的薪酬不得低于当地最低工资标准,从业主委员会工作经费中列支。
  第十四条【物业管理委员会的设立】  不具备成立业主大会条件或者虽具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。
  物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成,并由乡镇人民政府或者街道办事处委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为十一至十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十。
  街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理委员会的组成人员在物业管理区域公告。业主对物业管理委员会组成人员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在十日内与业主大会办理移交手续后解散。
  第十五条【物业管理委员会的议事规则】  物业管理委员会应当维护业主合法权益,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动.
  物业管理委员会所作的决定须经全体成员半数以上同意,其中下列事项的决定还应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意:
  (一)制定和修改管理规约;
  (二)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
  (三)选聘和解聘物业服务企业;
  (四)与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (五)筹集和使用专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)改变共有部分的用途;
  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
  (九)法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。
  第十六条【业主委员会停摆处置】  业主委员会任期届满前二个月,或者业主委员会委员人数不足二分之一时,业主委员会应当组织召开业主大会对业主委员会进行改选。业主委员会拒不召开业主大会对业主委员会进行改选的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期未改正的,街道办事处、乡镇人民政府应当成立物业管理委员会组织召开业主大会,并临时行使业主委员会职责。
  业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府根据前款规定成立物业管理委员会之日起停止履行职责,并在10日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有财物移交物业管理委员会,任何单位和个人不得阻止移交。
  第十七条【物业服务企业选聘】  一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
  住宅物业的建设单位在对物业前期管理应当通过招标方式选聘物业服务企业,其中物业管理区域面积10万平方米以上的,建设单位必须通过公开招标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不足5万平方米的,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
  前款规定采用协议方式选聘物业服务企业的,建设单位应当报县(市、区)物业主管部门审核。县(市、区)物业主管部门应当自收到报告之日起三个工作日内,将审核意见书面通知建设单位;逾期未通知的,视为同意。
  第十八条【物业信息披露】  物业服务企业下列信息应当按照市物业主管部门的规定通过物业管理信息平台披露,并在物业管理区域内显著位置公示:
  (一)物业服务项目经理信息;
  (二)物业服务投诉电话;
  (三)物业服务内容和标准;
  (四)物业服务收费项目、标准;
  (五)物业服务企业及其从业人员受到相关部门行政处罚的 情况;
  (六)物业服务企业及其从业人员被物业主管部门信用扣分的情况;
  (七)物业服务企业及其从业人员受到物业行业协会警告、业内通报批评和公开谴责等处分的情况;
  (八)公共水费、电费分摊情况;
  (九)物业主管部门要求公示的其他信息。
  业主委员会下列信息应当按照市物业主管部门的规定通过物业管理信息平台披露,并在物业管理区域内显著位置公示:
  (一)住宅专项维修资金使用情况;
  (二)物业共用部位和共用设施设备经营所得收益情况;
  (三)业主委员会工作经费支出以及执行秘书薪酬支付情况;
  (四)决定物业管理区域内有关共有物业的重大管理事项;
  (五)物业主管部门、社区居委会要求公示的其他信息。
  物业服务企业、业主委员会披露的信息应当真实、准确、完整,不得以其他载体和方式代替通过物业服务信息平台履行披露义务。
  第十九条【服务企业失信行为】  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目,并按照法律、法规、规章以及国家和省规定的惩戒措施实施惩戒:
  (一)在物业管理招标投标活动中围标招标或者提供虚假信息,骗取中标的;
  (二)物业服务合同终止后拒不按规定或者约定办理移交手续的;
  (三)未按照规定或者合同约定履行物业管理职责,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;
  (四)泄露业主信息的;
  (五)其他违反法律、法规规定情形的。
  物业服务企业因严重失信行为被列入严重失信名单的,公共信用建设综合部门应当在严重失信名单中标明对该行为负有责任的法定代表人、主要负责人和实际控制人的信息,并可以依法对该法定代表人、主要负责人和实际控制人采取相应的惩戒措施。
  第二十条【物业服务质量评估】  县(市、区)物业主管部门应当每年对辖区内物业服务企业的服务质量进行评估,可以委托社会评估机构开展评估工作,评估结果应当向社会公布。
  物业服务质量评估体系由市物业主管部门制定。
  第二十一条【物业管理用房】  城乡规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。
  物业管理区域内的物业为住宅或者含有住宅的,城乡规划管理部门出具的规划条件应当要求建设单位按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七配建物业管理用房,其中千分之三为物业管理办公用房、千分之四为物业管理经营用房。
  物业管理区域内的物业为非住宅的,城乡规划管理部门出具的规划条件应当要求建设单位按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三配建物业管理用房,其中千分之一点五为物业管理办公用房、千分之一点五为物业管理经营用房。
  当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足50平方米时,按照50平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。
  利用物业经营用房进行经营所得收益归全体业主所有,可以按照业主大会的决定使用。
  第二十二条【公共停车泊位使用】  经业主大会或者业主大会授权业主委员会以及物业管理委员会决定,物业管理区域内的公共停车泊位可以向业主和物业使用人之外的单位和个人开放,并收取临时停车费。
  依据前款规定收取的临时停车费主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者业主大会授权业主委员会的决定用于物业管理方面的其他需要。
  第二十三条【车辆停放管理】  擅自占用物业公用部位停放车辆,妨碍其他车辆和行人通行的,业主委员会、物业服务企业或者物业管理委员会应当通知车辆所有人或者使用人驶离;无法通知的,业主委员会、物业服务企业或者物业管理委员会可以将车辆就近移至停车泊位,相关费用可以向车辆所有人或者使用人追偿。
  业主委员会、物业服务企业或者物业管理委员会发现停放在物业管理区域的车辆属报废车辆的,应当及时向县(市、区)公安机关交通管理部门报告。
  第二十四条【垃圾分类管理】  县级以上人民政府确定实施生活垃圾定时定点分类投放的住宅小区,业主大会或者业主大会授权的业主委员会、物业管理委员会应当制定具体实施方案。
  委托物业服务企业实施管理的物业管理区域,物业服务企业为生活垃圾分类投放管理的责任人。
  业主不按规定分类投放生活垃圾的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当予以劝导,并督促改正。
  第二十五条【广告管理】  未经业主委员会或者物业管理委员会同意,任何单位和个人不得擅自在物业管理区域内的树木、地面、电杆、建筑物、构筑物或者其他设施上任意刻画、涂写、张贴或者放置广告。
  违反前款规定在物业管理区域内的树木、地面、电杆、建筑物、构筑物或者其他设施上任意刻画、涂写、张贴或者放置广告的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当予以制止或者清理。
  第二十六条【外来人员管理】  封闭式物业管理区域,业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业可以限制业主和物业使用人之外的人员和车辆进入物业管理区域。
  第二十七条【物业服务费缴纳】  业主应当根据物业服务合同约定、业主大会或者物业管理委员会决定按时足额缴纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,其物业服务费用由建设单位全额交纳。建设单位交付物业次月起产生的物业服务费用由业主全额交纳。
  建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。
  第二十八条【物业交易信息告知】  不动产登记部门与物业主管部门建立信息共享机制。物业产权交易办理过户登记时,不动产登记部门应当核查该物业项目物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用交纳情况,并将核查的的信息告知买受人。
  第二十九条【费用催缴】  业主未按物业服务合同约定交纳物业服务、公共水电分摊等费用的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会可以通过上门催缴、向业主所在单位或者行业主管部门通报的形式,督促业主交纳相关费用;业主所在单位、行业主管部门应当予以协助。
  业主欠交物业服务、公共水电分摊等费用,经判决、裁定等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的,有关部门可以依法将该业主列入严重失信名单。
  任何单位和个人不得对物业使用人生活采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他限制物业使用等方式迫使其交纳物业服务、公共水电分摊等费用。
  第三十条【物业专项维修资金】  住宅物业(包括拆迁安置房、经济适用房)、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存物业专项维修资金。
  物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  新建物业首期物业专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存,并由建设单位按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》有关规定代收代交。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%,具体比例由物业主管部门会同建设、财政等部门根据当地实际和房屋结构类型确定,并报经本级人民政府批准后公布。
  业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的百分之三十时,业主委员会、物业管理委员会或者受委托的物业管理委员会应当通知业主续交专项维修资金。业主拒不续交的,县(市、区)物业管理部门可以责令业主续交。
  第三十一条【前期物业公用设施收入充实专项维修资金】  建设单位及其委托的物业服务企业在前期物业管理过程中,利用物业经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益属业主共同所有,用于补充物业专项维修资金。
  建设单位及其委托的物业服务企业应当在收到前款规定的经营所得十个工作日内,将相关款项交存至物业专项维修资金账户。
  第三十二条【物业维修】  物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。
  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会同意,可以由物业服务企业代为组织维修养护,所需费用由责任人承担。
  本条规定的物业维修养护费用,按照规定属于物业专项维修资金列支范围的,在专项维修资金中列支。
  第三十三条【物业保修期限及验收】  建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
  物业保修期限届满前一个月,建设单位应当在物业管理区域内发布公告,受理对该项物业质量问题的异议,并报县(市、区)物业主管部门和业主委员会或者物业管理委员会备案。建设单位对物业质量异议的处理结果应当书面答复异议人并在物业管理区域内公示。
  业主、物业使用人以及业主委员会或者物业管理委员会对建设单位处理结果仍有异议的,业主委员会或者物业管理委员会、10名以上业主联名可以申请县级房屋质量监督主管部门进行验收,建设单位应当给予配合。
  建设单位未按本条第二款规定发布公告,或者未对物业质量异议进行处理的,物业保修期限予以顺延;业主、物业使用人以及业主委员会或者物业管理委员会未在规定期限内提出物业质量异议的,视为物业质量没有问题。
  第三十四条【物业保修资金】  建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向物业所在地县(市、区)物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证,建设单位不得以其他抵押物形式折抵保修金。
  物业保修金存储期限为8年。县(市、区)物业主管部门应当在物业交付之日起满8年的前一个月内,将拟退还物业保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。没有异议或者异议不成立的,在存储期限届满后将物业保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
  第三十五条【阻止移交资料的法律责任】  单位和个人阻止业主委员会移交其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有财物的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二千元以上五千元以下罚款。
  第三十六条【信息披露的法律责任】  违反本规定第十八条第一款、第三款规定,物业服务企业未披露或者公示物业服务信息,或者披露、公示的物业服务信息不真实、不准确、不完整的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。
  第三十七条【建设单位违反规定减免物业服务费的法律责任】  建设单位违反本规定第二十七条第三款规定承诺或者约定减免物业服务费的,由县(市、区)物业主管部门处二万元以上五万元以下罚款。
  第三十八条【物业服务企业违反规定限制物业使用的法律责任】  物业服务企业违反第二十九条第三款规定,对物业使用人生活采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他限制物业使用等方式迫使其交纳物业服务、公共水电分摊等费用的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上五万元以下罚款。
  第三十九条【拒不缴存前期物业公用设施收入的法律责任】  违反本规定第三十一条规定,建设单位或者其聘请的物业服务企业拒不缴存其利用物业经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上五万元以下罚款。
  第四十条【实施时间】  本规定自  年  月  日起施行。台州市人民政府2010年6月28日发布的《台州市物业管理实施办法》(市政府第99号令)同时废止。

(编辑:市政府法制办)
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